さようなら、憂鬱な木曜日

読者です 読者をやめる 読者になる 読者になる

さようなら、憂鬱な木曜日

サラリーマンの投資ログなど

東京神奈川千葉にあるアパートの3室に1室が空室になっている理由とその影響について

ニュース ニュース-首都圏のアパート空室率急上昇

ここ最近、首都圏のアパート空室率が急上昇しています。

具体的に言うと、2015年くらいから東京23区、神奈川、千葉においてぐんぐん上昇し始めて、2016年3月時点では神奈川県のアパート空室率は35%以上もあるそうです。

f:id:goodbyebluemonday23:20160706073545j:plain
(引用:http://www.nikkei.com/article/DGKKZO03048370R30C16A5TI5000/)

つまり、神奈川県のアパートは3室に1室が空室になっているということです。これはなかなか大変な事態です。

いったい、なぜこんなことが起きているのでしょうか。

東京・神奈川・千葉のアパート空室率が急上昇している理由

首都圏のアパート空室率が急上昇している理由、それはズバリ相続税の改正があったからです。

相続税が改正される前までは、5,000万円+(1,000万円×法定相続人の数)までは基礎控除というものがあって、例えば法定相続人が4人いれば、9,000万円の遺産があっても、相続税はかかりませんでした。

しかし、改正後の2015年以降はこの基礎控除額が引き下げになり、3,000万円+(600万円×法定相続人の数)になってしまいました。先ほどの法定相続人4人のケースで言うと、5,400万円しか基礎控除額がありません。

f:id:goodbyebluemonday23:20160706102345p:plain

この改正によって、今まで相続税がかからないはずだった人たちも、申告する必要が出てきてしまいました。

そこで、そういった人たちが、相続税対策として、アパートをばんばん建てまくっているわけです。

住民が多数流入してきているわけじゃないのに、新築アパートが次々に建ったら、当然空室の数も多くなりますよね。空室率が上昇しているのは、そういうことです。

 

なぜアパート建設は相続税対策になるのか?

アパートの建設が相続税対策になる、というのは有名な話なので、聞いたことのある方も多いかもしれませんが、どうしてアパート建設が相続税対策になるのかご存知でしょうか。

例えば、3億円の現金を持っていたとします。この時点で死亡して現金が相続されれば、課税されるのは3億円です。

しかし、この3億円で2億円の土地を買って、1億円のアパートを建てた場合はどうなるでしょうか。

2億円の土地はまず路線価評価でおおよそ80%。さらに、その土地に貸家を建てることによって、貸家建付地という扱いになり、さらにおおよそ80%の評価になります。つまり、2億円の土地は1.3億円くらいの評価になるわけです。

さらに1億円で建てたアパートはどうでしょうか。まず、アパートの評価額は、建設費のおおよそ50%になることが多いようです。さらにそれを貸すことによって、その70%になる。1億円で建てたアパートは3,500万円くらいの評価になるわけです。

f:id:goodbyebluemonday23:20160706102427p:plain

つまり、3億円の現金を相続するのと、それをアパートと土地にして相続するのでは、相続税の観点からいくとかなり大きな違いとなって表れてくるのです。

注:評価額の計算はケースによって変わってきます。本記事はわかりやすくするためにキリの良い数字を使っていますが、実際に計算される際は、路線価や評価額を必ずご自身で調べて計算してください。

 

私たちの生活にはどのような影響があるのか?

正直、筆者は相続するほどの資産を持っているわけではないですし、親族に資産家もおりません。自分自身も、もう少し生きている予定です。

それじゃあこのアパート空室率が高くなっていることを知ったからって私たちの生活に何か関係あるわけ?という話なのですが、どんなメリットがあるかというと、ズバリ「家賃交渉の材料になる」ということです。(マイホームをすでにお持ちの方、すみません)

おそらく東京23区・神奈川・千葉で引っ越しをされるときは、家探しの際に新築物件が多いことに驚くと思います。当然、家賃が予算より少しオーバーしてしまうこともあるでしょう。

そんな時に、「ここってどれくらい空室あるんですか?」「最近新築ラッシュで空室率高くなってるらしいですね」と不動産仲介屋さんに切り出して、家賃が予算オーバーしていることを匂わせば、もしかしたら大家さんと交渉してくれるかもしれません。

そもそも、市場の価格というのは、需要と供給で決まるわけなので、現在供給過剰になっている首都圏のアパートに関しては、家賃は下落傾向になるのではないでしょうか。大家さんとしては、空室というのが一番嫌なんです。入ってくるお金がゼロなので、家賃を下げてでも借りてほしいという大家さんが出てくるのも必然といえます。

こういった大きな動きをちょっと頭に入れておくだけでも、かなり違った展開になるのではないでしょうか。

首都圏以外にお住まいの方や、賃貸物件を探す必要のない方は、雑談の種のひとつとして、知っておいても損はないかなと思います。

大家さんには怒られそうな記事ですが。

 

<経済ニュースオススメアプリ>

スマートニュースの「経済チャンネル」では、最新の経済ニュースが集約されています。どんなに利用しても無料なのでぜひお試しください。

スマートニュース/圏外でもニュースサクサクSmartNews
スマートニュース/圏外でもニュースサクサクSmartNews
開発元:SmartNews, Inc.
無料
posted with アプリーチ